|Обратная связь


Формула успеха
Главная \ Статьи \ Формула успеха \ Нариман Исмаилов. Как надо строить
 

Нариман Исмаилов. Как надо строить


Строительство больших объектов – жилых и коммерческих – ответственное дело и нуждается в постоянном контроле. Что может случиться, если пустить все на самотек? А если посмотреть на недостатки строительства глазами инвестора, который несет финансовые риски? О том, зачем нужны технические консультанты, мы беседуем с генеральным директором консалтинговой компании «Береке-КАБ» Нариманом Исмаиловым.

Фото: Ольга Пак, интерьер: ресторан Le Dome

– Нариман, с чего начиналась компания «Береке-КАБ»?

– Наша компания работает с апреля 2008 года. За это время «Береке-КАБ» значительно выросла – с 6 человек до 65. И если первоначально мы вели всего два строительных проекта, то сейчас в нашем портфолио порядка 35 значимых, крупных проектов, выполненных за эти пять лет. Компания сумела хорошо себя зарекомендовать перед клиентами, и поэтому портфель наших проектов неуклонно увеличивается.
Здесь надо пояснить, почему вообще инвестор/заказчик в те годы пришел к тому, что его проекты, связанные со строительством, необходимо было сопровождать профессиональным инжинирингом. Как вы помните, в 2007–2008 годах наступил кризис, в связи с которым банки стали более требовательными к своим заемщикам. Если до кризиса многие брали кредит на сумму большую, нежели им требовалось на проект, то впоследствии банки стали более внимательно изучать платежеспособность и обоснованность запрашиваемой заемщиком суммы. Во время кризиса, когда инвестор/заказчик обращался к своим проектам, чтобы отследить бюджет и понять возможности оптимизации, выявлялось много фактов нецелевого использования денежных средств. Например, на объекте могло находиться только 50–60% выделенной на проект суммы. Остальное уходило неизвестно куда. Это, конечно же, создало для инвестора/заказчика определенные риски, поэтому он приступил к работе с профессиональными консультантами.


– О каких рисках идет речь?

– Наши клиенты – это инвесторы, кредиторы: как банки, государственные институты, так и частные структуры, которые вкладывают средства в строительные проекты. Инвестор нанимает для реализации проекта подрядную организацию, которая приступает к освоению инвестиций. Чаще всего инвестор – не профессионал в строительстве и не знает всех его особенностей и тонкостей, поэтому возведение объекта ведется подрядчиком без контроля заказчика. Это открывает много лазеек и возможностей для подрядчика в плане увеличения бюджета строительства и получения дополнительного дохода.
Какие основные нарушения происходят чаще всего в этой связи? Например, застройщик может начать свою деятельность без разрешения на строительство, без согласований с департаментом архитектуры города. Впоследствии это строительство может быть признано незаконным. Или возведенные конструкции могут не соответствовать строительным регламентам, градостроительным нормам. И существует риск того, что в итоге здание может быть демонтировано. В прессе освещались случаи демонтажа в Алматы двух этажей в жилом доме выше проспекта аль-Фараби, сноса пристройки к дому в районе ТЮЗа и тому подобное. Но самое страшное – здание может разрушиться, как карточный домик, и могут погибнуть люди! Наиболее яркий пример непрофессионализма строителей – это обрушение жилого дома в карагандинском жилом комплексе «Бесоба» в апреле прошлого года.
Наша задача как технических консультантов – сопровождать строительные проекты в интересах инвестора, чтобы по проекту, в который они вкладывают деньги, все было урегулировано в соответствии с законодательством, чтобы средства расходовались строго по целевому назначению, запланированные расходы соответствовали фактическим, а здания были построены качественно и в срок. Ведь сроки сдачи объекта в эксплуатацию и дальнейшей передачи дольщикам или арендаторам имеют в этом бизнесе немаловажное значение, так как срыв сроков, как правило, влечет серьезные финансовые потери.


– Вы сопровождаете проект на всех этапах строительства?

– Да, конечно. Если это частный девелопер, то мы можем рассмотреть земельный участок, на котором он собирается организовать строительство. Ведь не факт, что на всей площади земельного участка можно вести застройку. Например, по участку может проходить так называемая «красная линия», когда территория в любой момент может быть использована городскими службами для расширения дорог общего пользования. Был один случай, когда инвестор планировал построить на приобретенном участке земли многофункциональный жилой комплекс, уже даже приступили к разработке концепции. Но когда обратились за документами в департамент архитектуры города, выяснилось, что для застройки на этом участке можно использовать процентов сорок земли. Поэтому сама покупка этого участка была экономически невыгодной. Другой пример: по участку могут проходить городские коммуникации, на которых можно располагать временные сооружения типа парковки, но капитальное строительство вести нельзя.
В этом бизнесе, как и в любом другом, нужно не полагаться на помощь продавца или подрядчика, который заинтересован в сокрытии объективной информации и завышении стоимости, а привлекать независимого консультанта, который будет стоять на страже ваших интересов. Во всем должен быть профессиональный подход.


– Как происходит техническое сопровождение?

– Как вы видите, наш офис не очень большой, хотя в штате работает много инженеров. Это потому, что основные офисы у нас полевые – на строительных площадках клиентов. На каждом объекте размещается наша проектная группа инженеров-консультантов, которые с утра и до вечера находятся там. Эта группа сопровождает проект от начала до конца, на протяжении всего строительства объекта. Средний состав проектной группы – семь человек: руководитель проекта, консультанты по общестроительным работам, по системам внутренних конструкций, по системам отопления и вентиляции, водопровода и канализации, по отделке, электроснабжению, слаботочным системам, а также специалист по учету затрат. Мы таким образом контролируем каждый раздел строительных работ.
Техническое сопровождение строительного проекта осуществляется после проведения его технического аудита. Мы контролируем следующие аспекты строительного проекта:
качество – соблюдение требований СНиПов, соответствие выполняемых работ и используемых материалов проектной документации, требованиям законодательства;
документация – анализ полноты и актуальности необходимой документации при выполнении строительно-монтажных работ;
сроки – мониторинг хода строительства и соблюдения графика производства работ;
бюджет – контроль над расходованием бюджета на строительство, подтверждение целевого использования бюджетных средств в соответствии с выполненным объемом работ и использованных материалов.


– Что получает заказчик, привлекая технического консультанта?

– Прежде всего объекты, которые мы сопровождаем, доводятся до соответствующего высокого уровня качества, что немаловажно, при этом инвестор экономит свои средства. Ведь незаконное или некачественное строительство – это прямая угроза потери денег инвестором. Строители, например, могут забыть предусмотреть систему пожаротушения, дымоудаления. В итоге здание не подлежит приему в эксплуатацию до устранения недоделок. А когда приходится это делать в уже готовом здании, работы обходятся значительно дороже, так как производится сначала демонтаж, а только потом монтаж уже установленных конструкций, и помещения необходимо заново отделывать. Таким образом, сразу не только меняется экономическая модель, бюджет проекта, но и происходит срыв сроков. Соответственно, при таком плохо спланированном и непрофессио­нальном подходе значительно уменьшается прибыль, а зачастую проект становится даже убыточным.
Бюджет проекта – это всегда очень важно, поэтому, как правило, проект для нас начинается с аудита. Застройщик, которого нанимает инвестор под проект, предоставляет бизнес-план, где расписаны все статьи расходов, сроки проекта и подрядчики, которых он собирается привлечь. Бывает так, что некоторые компании, которых планирует задействовать застройщик, уже значатся в нашем «черном списке». Такой список сложился за годы нашей работы по сопровождению большого количества проектов в Алматы и Астане.
Мы видели в деле компании, которые занимаются строительством. Кто-то строит дорого и быстро, со средним качеством. Кто-то медленно, качественно, но дорого. Кто-то быстро, со средней ценой и некачественно, а кто-то, наоборот, очень добросовестный подрядчик. Формируются определенные показатели по компаниям, складывается мнение, основанное на фактах. Поэтому некоторые компании мы ни в коем случае не стали бы рекомендовать своим клиентам.
Многие задают вопрос о том, как мы отслеживаем работу наших инженеров, не могут ли наши представители быть «нечистыми на руку». Наш контроль – это принцип «четырех глаз», когда данные перепроверяются по факту. У нас есть группа внутреннего контроля и аналитики, которые перепроверяют каждую цифру в отчетах. Если в отчете будут отражены искаженные факты, это выявится еще на стадии перепроверки отчета. Наши сотрудники знают, что они должны соответствовать уровню нашей компании, потому что это связано с большими репутационными рисками. В свою очередь мы обеспечиваем хорошие условия для труда и профессионального роста.


– Как привлечение компании-консультанта отражается на бюджете проекта?

– На первый взгляд может показаться, что услуги профессионального консультанта – это дополнительная надстройка к бюджету, удорожание проекта. Но в итоге экономия, которую мы формируем для заказчика, составляет в среднем 15%. Это данные анализа по нашим объектам, на каком-то проекте больше, на каком-то меньше. Экономия идет за счет недопущения ошибок при проектировании и при возведении объекта, соответственно, не надо тратить деньги на их исправление, а также за счет оптимизации проектных решений.
Консультации с клиентом – важная часть нашей работы. Например, мы всегда обращаем внимание заказчика на то, что все взаимоотношения с подрядчиками, поставщиками и так далее должны основываться на правильно составленном договоре. Также мы помогаем проанализировать и составить договоры подряда, полностью отражающие потребности заказчика и закрывающие его риски.


– Что это значит?

– Объясню. Как вы знаете, существует государственная система контроля за качеством строительства. То есть на объекте осуществляется технический и авторский надзор. Инспекторы ГАСКа появляются на объектах изредка, обращают внимание только на грубые, видимые нарушения. Они в целом следят за соответствием объекта строительным нормам, дают предписание на устранение выявленных нарушений, но к оплатам не допускаются. Если авторский надзор выявит какие-либо недоработки, он никогда о них не заявит, так как, по сути, представляет интересы автора проекта/застройщика.
В такой ситуации, когда на объекте нет представителей инвестора, очень часто происходит завышение объемов выполненных работ со стороны застройщика с целью получить дополнительное авансирование. Здесь есть такой момент, что, как правило, подрядчик пытается всю свою прибыль выводить на самых начальных этапах, чтобы минимизировать свои риски. А если объект в физических объемах возведен на 50%, а оплачено как за 70%, то, как правило, стройкой начинает управлять подрядчик. Уже он выставляет условия: если что-то не так, то я уйду, а исправлять недоработки не буду. Особенно если работа велась без договора или на основе непродуманного, плохо составленного договора. В некоторых ситуациях подрядчик действительно уходит с проекта, бросая все, потому что прибыль свою он уже получил. Найти на окончание строительства другого исполнителя зачастую оказывается для инвестора дороже и сложнее, так как цена во многом зависит от объема работ.
Мы такие ситуации просто не допускаем. У нас комплексный подход – мы следим как за проектированием, за ходом строительства, за формированием документации, так и за проплатами инвестора по сметам. То есть вопросы оплаты находятся в наших руках, и подрядчик, запрашивая каждый месяц авансирование на приобретение стройматериалов, на другие нужды, не может требовать больше фактически сделанного или требуемого. Потому что наши специалисты постоянно находятся на объекте и все фиксируют.


– Как вам удалось за несколько лет занять большую долю рынка услуг технического аудита и сопровождения? Каково ваше главное конкурентное преимущество?

– Своим главным преимуществом мы считаем то, что наша компания оказывает услуги на высоком международном уровне, при этом на сто процентов казахстанская. У нас в республике работают крупные иностранные компании, которые оказывают аналогичные услуги, но по заоблачным ценам. Наши же цены по карману нашим, казахстанским, инвесторам. Полагаю, что наш рынок должны больше наполнять местные компании, в которых работают специалисты, знающие наши строительные нормативы, процедуры по регистрации строительных объектов, оформлению разрешительных документов. Зачастую, привлекая на управление строительством иностранные компании, инвесторы не задумываются о том, что в каждой стране действуют свои законы, нормы и правила, регулирующие строительство, а те не всегда знают тонкости казахстанского законодательства.
Нам удалось занять значительную долю рынка, так как мы большое внимание уделяем вопросу постоянного обучения наших сотрудников, что позволяет «Береке-КАБ» оказывать услуги на высоком профессиональном уровне. В консалтинге именно люди являются основным активом. Мы сформировали костяк сильных специалистов, которые могут вести большие и сложные проекты.
Обучение проводится как техническое, так и организационное. Мы учим наших инженеров, как правильно спрогнозировать те или иные риски для клиента, чтобы затем продумать рычаги их нивелирования. Подход должен быть серьезным и единым – управляй проектом как системой. Как я уже говорил, у нас сформирована группа внутреннего контроля и аналитики, которая проверяет все работающие на проектах группы и оказывает им содействие. Если нам удалось придумать подход, который позволяет сократить бюджет строительства, не изменяя качества, мы его сразу распространяем среди других групп на проектах.
Кроме того, еженедельно, как правило в один из выходных дней, мы вместе с нашим техническим директором и руководителями департаментов компании встречаемся с руководителями проектов на объектах. Осматриваем все стройплощадки, сразу видим слабые места и ведем дискуссии на предмет помощи группе в проекте. Это можно рассматривать как оперативное обучение, которое происходит прямо на объекте. Здесь присутствует передача практического опыта и теории. Считаю, что мы не зря выбрали такой подход – людей все равно надо учить. Однако в иностранных компаниях никто никого не учит, дали объект – выкручивайся как хочешь. А ведь управление проектом, то есть то, чем мы занимаемся в чистом виде, – очень сложная специализация, этому в наших вузах не учат.
Что касается конкурентной среды, то компаний нашего профиля на рынке немало, но организаций нашего уровня квалификации, способных с нами конкурировать, не так много. И в основном это иностранные компании, у которых тарифы, конечно, на порядок выше. Нам же, в отличие от них, не надо содержать офис где-нибудь в Лондоне, у нас нет иностранных специалистов, которые требуют оплаты по европейским меркам, командировочных и страховок, аренды элитного жилья. Наши специалисты – местные кадры. Мы их подбираем по принципу профессионализма. Смотрим также на способность человека увлечься проектом так, чтобы «глаза горели». Мы платим специалистам достаточно хорошо, даем возможность и заработать, и развиваться. И, соответственно, ждем отдачи. Ведь мы несем большую ответственность перед клиентом по своим отчетам за правильность наших цифр, решений в части управления рисками заказчика.


– Нариман, как Вы лично пришли в консалтинг?

– Я занимаюсь этим с 2003 года. Все началось с американского программного продукта Primavera, с которым я стал работать. Эта программа, которой пользуются во всем мире, содержит ресурсную базу, а также позволяет отображать в графиках производство работ, планирование сроков. Возведение фундамента, каркаса, фасадов – это те ключевые работы, отставание в которых приводит к тому, что все последующие работы начнутся позже. Меня вдохновило, как этот продукт позволяет отслеживать процессы и управлять сроками.
Например, зададимся вопросом, какое количество людей и техники должно быть у строительной компании на конкретном объекте? И сразу программа позволяет просчитать, чего недостаточно. Например, в одном нашем проекте, как оказалось, было недостаточно сварщиков, из-за этого происходило отставание по срокам. Это были как раз те работы, которые располагались на так называемом «критическом пути». Число сварщиков на объекте увеличили, сделали перерасчеты, и нормативные сроки строительства были даже сокращены.
Страсть к исследованиям и анализу проектов у меня в крови! Когда мне предложили стать руководителем проекта по сопровождению строительства комплекса Esentai Mall в сотрудничестве с компанией инвестора, я с удовольствием согласился. Меня заинтересовал этот проект, в разработке концепции, в проектировании, строительном монтаже которого приняли участие ведущие мировые компании. Мне было любопытно, как он запроектирован, хотелось узнать, что там внутри.


– Недавно Вы стали президентом Ассоциации инженеров-консультантов в энергостроительной индустрии Казахстана. Что это за структура?

– В мае этого года компаниями «Береке-КАБ» и «Топ-инжиниринг» была зарегистрирована Ассоциация инженеров-консультантов энергостроительной индустрии Казахстана. Наша миссия – развитие консалтинговых компаний, отрасли в целом. Ведь строительство – это показатель имиджа города и всей республики. Поэтому, на наш взгляд, вопросам продуманности проектов, качества их исполнения, вплоть до качества материалов, должно уделяться большое внимание.
Мы около года готовились к этому шагу. К нему нас подтолкнула сложная ситуация на строительном рынке в целом и рынке строительного консалтинга в частности. Поначалу мы обращались в министерства и ведомства с предложениями по улучшению ситуации в этих сферах, но нас воспринимали как просто компанию, которая пришла просить за себя. Тогда мы решили, что консультантам надо объединяться для изменения ситуации. Есть отраслевые проблемы, которые надо решать сообща. Также необходимо повышать общий уровень квалификации технических консультантов, развивать местный потенциал.
Сейчас ведем переговоры с коллегами по этим вопросам. Скоро в Ассоциацию вступят три крупные иностранные компании. Предложения о вступлении от нас получат около 20 компаний нашего сектора, в том числе казахстанских. Впоследствии мы планируем вступить в Международную федерацию инженеров-консультантов, с тем чтобы привносить в Казахстан международный опыт управления проектами.
Например, считаем, что нужно пересмотреть Закон об архитектурной, строительной и градостроительной деятельности. Год назад в него были внесены поправки, отменяющие обязательность получения лицензии компаниями – техническими консультантами. Раньше наши услуги назывались инжиниринг. Но зачем с переименованием упразднили лицензию, остается непонятным. Вместо этого ввели персональную ответственность исполнителей, то есть специалистов. Каждый из них должен получить аттестат, который выдает лицензиар – государственный архитектурный строительный контроль.


– Это ведь неправильно!

– Мы тоже так считаем. Что мы видим в этом? Заказчику придется заключать договор с каждым непосредственным исполнителем по отдельности? Не секрет, что исполнители часто меняют свои рабочие места, поэтому такой договор ни к чему его не обяжет. Не лучше ли заключить договор с компанией, которая независимо от того, какой специалист работает над проектом, несет полную ответственность за сопровождение? Такое лицензирование надо вернуть, чтобы повысить прозрачность и качество услуг на нашем рынке. Компания-консультант в этом случае будет рисковать своим бизнесом. И это разумно. Если компания будет отвечать за правильность отчетов инвестору своей лицензией, это будет благом для рынка, поскольку компании-однодневки не смогут на нем работать.
Тревожит и то, что строительство в республике в целом часто ведется некачественно. Случаев, когда обваливается кровля, балконы падают, а на зданиях появляются угрожающие трещины, просто не должно быть! Мы живем в этой стране, здесь и будем жить. Мы не приехали сюда, чтобы просто заработать, и хотим, чтобы люди перемещались из здания в здание безопасно, чтобы наши дети жили в безопасных, уютных домах и казахстанцы чувствовали себя спокойно и комфортно на своей земле.


– Спасибо. Удачи!



Нариман Исмаилов


Генеральный директор ТОО «Береке-КАБ», президент Ассоциации инженеров-консультантов в энергострои­тельной индустрии Казахстана


Родился 20 мая 1981 года


Образование:

1998–2003 – Казахская государственная архитектурно-строительная академия, специальность «Промышленно-гражданское строительство»
2004 – ТОО PMSoft: «Технология управления проектами», «Primavera project planner professional (P4)»
2003 – настоящее время – Казахская головная архитектурно-строительная академия, аспирантура кафедры «Инженерная механика основания и фундаменты»


Опыт работы:

2000 – ТОО «Казмонолитинвест», инженер-проектировщик
2003–2005 – Алматинская монтажная фирма №1 АО «Имсталькон», ведущий специалист по внедрению системы управления проектов, инженер-технолог
2007–2010 – представительство компании Savant Russia Limited в РК; ТОО «AECOM-KZ», заместитель руководителя проекта
2010 – настоящее время – ТОО «Береке-КАБ», руководитель проектов, заместитель директора по техническим вопросам, генеральный директор
2013 – настоящее время – Ассоциация инженеров-консультантов в энергострои­тельной индустрии Казахстана, президент

Сертификаты и достижения:

4 патента на изобретения Республики Казахстан
8 научных статей, в соавторстве


 www.bkab.kz


Компания «Береке-КАБ»


Выполняет проекты по аудиту и консалтингу в области строительства: технический аудит, экспертиза/подготовка сметной документации, техническое сопровождение, управление строительными проектами. Портфель строительных проектов ТОО «Береке-КАБ» за период существования компании составляет порядка 2 млн квадратных метров, что является самым крупным объемом в Казахстане


Наиболее значимые работы «Береке-КАБ» (технический аудит и техническое сопровождение проекта):

- жилой комплекс «Шахристан», г. Алматы
-  элитный жилой комплекс «Гранд Алатау», г. Астана
- многофункциональный комплекс «Есентай парк», г. Алматы
-  жилой комплекс «Лазурный квартал», г. Астана
-  жилой комплекс «Сармат», г. Астана
-  комплекс жилых домов «Мереке», г. Астана
-  многоквартирный жилой комплекс «Солнечный город», г. Астана
-  автодорога Астана – Щучинск, проведение технического надзора системы взимания платежей (СВПП) за проезд на участке
-  Многофункциональный жилой комплекс «AFD Plaza», г. Алматы
-  Жилой комплекс «Асыл тау», г. Алматы
-  Жилой комплекс «Арай», г. Алматы
-  Многофункциональный жилой комплекс «Сайран», 2, 20, 42, 46-10 кварталы, г. Алматы
 
Текст: Жамиля Абенова 02 августа 2013 Количество просмотров: 3582 Рейтинг читателей:

На эту тему



Дмитрий Чалых: Через качество – к лидерству

Алматинская птицефабрика «Сункар» была построена с нуля посреди степи всего пять лет назад. Предприятие очень быстро набрало обороты, став серьезным игроком на рынке производства пищевого яйца. Продукция птицефабрики известна своим высоким качеством. А само предприятие являет собой пример рациональной организации производства, где к тому же очень чисто, красиво и царит жесткая дисциплина. Как новой птицефабрике удалось в короткий срок потеснить конкурентов и стать одним из ведущих предприятий отрасли? Об этом мы беседуем с основателем и генеральным директором ТОО «Алматинская птицефабрика «Сункар» Дмитрием Чалых.


Андрей Гуцал. Комфортное жилье по доступной цене

Otau Development Group, дочерняя компания строительного холдинга BI Group, возводит в Астане качественное и доступное жилье экономкласса по программе «Нурлы жол». Жилой комплекс NOVA CITY, расположенный в перспективном районе столицы, рядом с павильонами выставки Astana Expo 2017, – первый опыт и предмет гордости компании. Рынок жилья Астаны впервые получил такое большое и выгодное предложение. Как идет реализация проекта? Об этом мы беседуем с генеральным директором компании Otau Development Group Андреем Гуцалом.

Комментарии


Оставить комментарий
Оцените статью
нажмите на звезды

Предупреждение: комментарии не по теме будут удалены
Имя:
Комментарий: